Calculadora de Financiamento Imobiliário

Simule parcelas SAC e PRICE, compare com alugar + investir, e descubra a melhor decisão financeira.

Valor do imóvel (R$)

Entrada (R$)

Prazo (anos)

Juros a.a. (%) ?

Encargos do financiamento

TR a.m. (%) ?

MIP a.m. (%) ?

DFI a.m. (%) ?

Taxa mensal (R$) ?

Cenário comprar vs. alugar

Aluguel mensal (R$) ?

Auto: 0,4% do valor/mês

Reajuste aluguel a.a. (%) ?

Valorização imóvel a.a. (%) ?

Condomínio (R$) ?

IPTU mensal (R$) ?

Manutenção/mês (R$) ?

Benchmark investimento ?

Taxa bruta: 12,0% a.a.

Descontar IR (15%) ?

Ativo

IPCA estimado a.a. (%) ?

Calculando...

Parcela 1ª (SAC)

—

Renda mínima

—

Patrimônio compra

—

Patrimônio alugar

—

Comprar vs. Alugar + Investir

Patrimônio líquido em cada cenário, ano a ano.

Valor financiado

—

Taxa mensal

—

Prazo

—

SAC

1ª parcela—

Última—

Total pago—

Juros totais—

Renda (30%)—

PRICE

Parcela inicial—

Parcela final—

Total pago—

Juros totais—

Renda (30%)—

Amortização extra

Sistema

Estratégia

Aportes programados

Economia total

—

Juros evitados

—

Prazo reduzido

—

Composição da parcela

Proporção de cada componente ao longo do financiamento.

Saldo devedor e parcela

Split de custos totais

Componente	Base	Com extra	Diferença

Ano	Parcela (acum.)	Aluguel (acum.)	Imóvel	Dívida	Líquido Compra	Carteira	Diferença

Juros a.a.: Taxa de juros nominal anual do contrato. É a principal variável de custo. Na simulação, convertemos para taxa mensal equivalente via juros compostos.
TR (Taxa Referencial): Índice calculado pelo Banco Central que corrige o saldo devedor. Ficou zerada por anos, mas voltou a subir em 2022. Incide mensalmente sobre o saldo.
MIP (Morte e Invalidez Permanente): Seguro obrigatório que quita o saldo devedor caso o comprador faleça ou fique permanentemente inválido. Percentual sobre o saldo devedor; diminui ao longo do tempo.
DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Seguro obrigatório que cobre reparos ao imóvel financiado por sinistros como incêndio, alagamento ou desabamento. Também incide sobre o saldo devedor.
Taxa de Administração: Valor fixo mensal cobrado pelo banco pela gestão do contrato. Varia de R$ 0 (isenção promocional) a ~R$ 80 dependendo da instituição.
SAC vs. PRICE: No SAC, a amortização é constante e a parcela começa maior mas cai ao longo do tempo. No PRICE, a parcela base é fixa, mas paga-se mais juros no total.
CET (Custo Efetivo Total): Taxa que inclui todos os encargos (juros + TR + seguros + taxas). É a melhor métrica para comparar propostas entre bancos. Esta calculadora estima os componentes individualmente.
Amortização Extra: Pagamento adicional voluntário que reduz o saldo devedor mais rápido. Pode ser usada para reduzir o prazo (mantendo parcela) ou reduzir a parcela (mantendo prazo).

Fontes

As taxas de TR e seguros variam por banco/contrato/perfil. Esta calculadora gera estimativas para planejamento.

A regra de renda mínima usa referência de comprometimento de 30% da renda mensal.

Perguntas frequentes sobre Calculadora de Financiamento

Qual a diferença entre SAC e PRICE?

No SAC, a amortização é constante e a parcela cai ao longo do tempo. No PRICE, a parcela base fica estável e a composição entre juros e amortização muda.

A calculadora considera CET, seguros e tarifas bancárias reais?

Ela gera uma estimativa. Você pode incluir um valor mensal adicional, mas o CET final depende das condições específicas de cada banco.

Como é calculada a renda mínima sugerida?

Usamos uma referência comum de comprometimento de até 30% da renda mensal. Para SAC, o cálculo usa a primeira parcela (mais conservadora).