Sobre o M2Certo™
O que é o M2Certo™?
O M2Certo™ é uma plataforma pública e gratuita que disponibiliza dados reais de transações imobiliárias registradas no Brasil, baseada em informações oficiais de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Nosso objetivo é trazer transparência ao mercado imobiliário brasileiro, permitindo que qualquer pessoa consulte o histórico de preços praticados em um edifício, rua, bairro ou região — com dados verificáveis e atualizados.
Cobertura dos dados de São Paulo
O M2Certo™ possui a maior base pública de transações imobiliárias de São Paulo:
- Período: junho/1994 a janeiro/2026
- 92,5% das transações possuem área construída (valor por m² disponível)
- 99,98% dos endereços normalizados para bairros canônicos
- 92,4% das transações vinculadas a cadastros municipais (perfil do edifício)
Metodologia de coleta e processamento
Os dados passam por um pipeline automatizado de 5 etapas:
- Download: As planilhas de ITBI são obtidas diretamente dos portais das secretarias municipais de fazenda, conforme publicação oficial.
- Limpeza: Remoção de registros duplicados, correção de formatos de data, valores e endereços.
- Normalização: Padronização de nomes de ruas (abreviações, acentos), números de imóveis, CEPs e bairros. Os 29 mil valores brutos de bairro são mapeados para 141 bairros canônicos (96 distritos oficiais + 45 bairros tradicionais).
- Enriquecimento: Cruzamento com cadastros municipais de imóveis, fontes geoespaciais oficiais, CNEFE 2022 (censo IBGE) e dados de amenidades (metrô, escolas, hospitais, parques).
- Armazenamento: Os dados são consolidados em um banco SQLite com índices otimizados para consultas rápidas.
Fontes de dados
Belo Horizonte (MG)
- ITBI: Prefeitura de Belo Horizonte — SMFA — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Cadastro: CTM (Cadastro Técnico Municipal) — dados cadastrais de imóveis (ano de construção, tipo de uso, padrão construtivo, área).
- Amenidades: PBH — localização de metrô, escolas, hospitais e parques.
Recife (PE)
- ITBI: Prefeitura do Recife — Secretaria de Finanças — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Cadastro: IPTU (Prefeitura do Recife) — dados cadastrais de imóveis (ano de construção, tipo de uso, padrão construtivo, área).
- Amenidades: Dados Abertos Recife — localização de metrô, escolas, hospitais e parques.
São Paulo (SP)
- ITBI: Prefeitura de São Paulo — Secretaria da Fazenda — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Cadastro: IPTU (GeoSampa TPCL 2026) — dados cadastrais de imóveis (ano de construção, tipo de uso, padrão construtivo, área).
- Amenidades: GeoSampa — localização de metrô, escolas, hospitais e parques.
Fonte nacional
- CNEFE 2022 — IBGE: Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos do Censo 2022, usado para georreferenciamento de endereços.
Frequência de atualização
Os dados são atualizados conforme a publicação oficial pelas secretarias municipais de fazenda. Cada prefeitura publica novas planilhas de ITBI periodicamente. Após cada publicação, os dados são processados pelo pipeline automatizado e incorporados à plataforma.
Última transação registrada: 2026-01-06
Limitações detalhadas dos dados
- Subfaturamento: Em São Paulo, os valores declarados nas transações de ITBI podem ser inferiores ao valor real da transação. Essa é uma prática conhecida no mercado imobiliário brasileiro, onde compradores e vendedores declaram valores menores para reduzir o imposto. Em Recife, os valores correspondem às avaliações municipais (base de cálculo do ITBI), não ao preço declarado pelo comprador. Os dados do M2Certo™ refletem os valores registrados, não necessariamente os valores de mercado.
- Área construída: 92,5% das transações possuem área construída declarada pelo contribuinte no ITBI. Para os demais 7,5%, o valor por m² não pode ser calculado. As áreas declaradas no ITBI podem diferir das áreas oficiais dos cadastros municipais. Quando disponível, cruzamos com cadastros municipais para oferecer áreas verificadas pela prefeitura.
- Georreferenciamento: A localização dos imóveis é baseada em CEP (precisão de zona postal, tipicamente 3-5 quarteirões) e dados do CNEFE 2022 (coordenadas de edifício). Não possuímos coordenadas GPS precisas para todas as transações.
- Granularidade lote vs. unidade: Os sistemas cadastrais municipais podem operar no nível de lote fiscal, enquanto as transações de ITBI operam no nível de unidade individual. Um edifício de 200 apartamentos pode corresponder a 1 lote cadastral. Isso pode limitar o cruzamento direto em algumas cidades.
- Dados de referência: Use os valores como referência para tendências e comparações entre bairros, ruas e edifícios — não como valores absolutos de mercado para tomada de decisão de compra ou venda.
O que é ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de propriedade de imóveis. Cada transação imobiliária — compra, venda, permuta, dação em pagamento — gera uma guia de ITBI que é registrada pela Secretaria Municipal da Fazenda.
Esses dados são públicos e disponibilizados pelas prefeituras sob a Lei de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/2011).
Politica de Privacidade
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