Sobre o M2Certo™
O que é o M2Certo™?
O M2Certo™ é uma plataforma pública e gratuita que disponibiliza dados reais de transações imobiliárias registradas no Brasil, baseada em informações oficiais de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Nosso objetivo é trazer transparência ao mercado imobiliário brasileiro, permitindo que qualquer pessoa consulte o histórico de preços praticados em um edifício, rua, bairro ou região — com dados verificáveis e atualizados.
Cobertura dos dados por cidade
O M2Certo™ reúne as transações de ITBI que cada prefeitura publica em dados abertos. Os números abaixo vêm diretamente do banco de dados do site e mudam a cada atualização:
Valores exibidos: valor declarado pelo contribuinte na guia de ITBI.
Valores exibidos: avaliação municipal (base de cálculo do ITBI).
Valores exibidos: avaliação municipal (base de cálculo do ITBI).
Valores exibidos: valor declarado pelo contribuinte na guia de ITBI. Série publicada a partir de 2006; 8.035 transações com data anterior (regularizações tardias, a mais antiga de 1994) permanecem consultáveis, mas não contam como cobertura.
Metodologia de coleta e processamento
Os dados passam por um pipeline automatizado de 5 etapas:
- Download: As planilhas de ITBI são obtidas diretamente dos portais das secretarias municipais de fazenda, conforme publicação oficial.
- Limpeza: Remoção de registros duplicados, correção de formatos de data, valores e endereços.
- Normalização: Padronização de nomes de ruas (abreviações, acentos), números de imóveis, CEPs e bairros. Os milhares de grafias brutas de bairro de cada cidade são mapeados para uma lista canônica por cidade (em São Paulo, por exemplo, 96 distritos oficiais e 45 bairros tradicionais); registros sem bairro resolvível ficam fora das páginas de bairro.
- Enriquecimento: Cruzamento com cadastros municipais de imóveis, fontes geoespaciais oficiais, CNEFE 2022 (censo IBGE) e dados de amenidades (metrô, escolas, hospitais, parques).
- Armazenamento: Os dados são consolidados em um banco SQLite com índices otimizados para consultas rápidas.
Fontes de dados
Belo Horizonte (MG)
- ITBI: Prefeitura de Belo Horizonte — SMFA — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Amenidades: PBH — localização de estações, escolas, hospitais, praças e parques.
Porto Alegre (RS)
- ITBI: Prefeitura de Porto Alegre — Secretaria Municipal da Fazenda — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Amenidades: Dados Abertos POA + OpenStreetMap; fontes por camada — localização de estações, escolas, hospitais, praças e parques.
Recife (PE)
- ITBI: Prefeitura do Recife — Secretaria de Finanças — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Cadastro: IPTU (Prefeitura do Recife) — dados cadastrais de imóveis (ano de construção, tipo de uso, padrão construtivo, área).
- Amenidades: Dados Abertos Recife — localização de estações, escolas, hospitais, praças e parques.
São Paulo (SP)
- ITBI: Prefeitura de São Paulo — Secretaria da Fazenda — registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
- Cadastro: IPTU (GeoSampa TPCL 2026) — dados cadastrais de imóveis (ano de construção, tipo de uso, padrão construtivo, área).
- Amenidades: GeoSampa — localização de estações, escolas, hospitais, praças e parques.
Fonte nacional
- CNEFE 2022 — IBGE: Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos do Censo 2022, usado para georreferenciamento de endereços.
Frequência de atualização
Os dados são atualizados conforme a publicação oficial pelas secretarias municipais de fazenda. Cada prefeitura publica novas planilhas de ITBI periodicamente. Após cada publicação, os dados são processados pelo pipeline automatizado e incorporados à plataforma.
Última transação registrada: 2026-08-07
Limitações detalhadas dos dados
- O que o valor representa: em Belo Horizonte e São Paulo, o valor exibido é o informado pelo contribuinte à prefeitura na guia de ITBI — o mesmo valor que consta no registro municipal da transação. O M2Certo™ publica esse valor tal como foi informado; declarações abaixo do valor negociado (subfaturamento) não são corrigidas nem estimadas. Em Porto Alegre e Recife, o valor exibido é a avaliação municipal usada como base de cálculo do ITBI, publicada pela prefeitura para cada transação. Em ambos os casos, são valores informados à prefeitura em transações efetivamente registradas, e cada página indica qual dos dois está exibindo.
- Área construída: nem toda transação traz área construída declarada pelo contribuinte. Quando ela falta, o valor por m² não é calculado nem estimado. As áreas declaradas no ITBI podem diferir das áreas oficiais dos cadastros municipais; quando disponível, cruzamos com o cadastro para oferecer áreas verificadas pela prefeitura.
- Amostras pequenas: medianas, tendências e comparações com a média da cidade só aparecem quando há um número mínimo de transações no período. Páginas de ruas e edifícios com poucos registros mostram apenas a lista de transações.
- Data da transação vs. data do registro: a data exibida é a do instrumento (escritura ou contrato), que pode ser anterior à guia de ITBI. Por isso São Paulo tem 8.035 transações datadas antes do início da série publicada (2006). Elas aparecem nas buscas e nas páginas de endereço, mas o período de cobertura informado começa na série publicada.
- Georreferenciamento: A localização dos imóveis é baseada em CEP (precisão de zona postal, tipicamente 3-5 quarteirões) e dados do CNEFE 2022 (coordenadas de edifício). Não possuímos coordenadas GPS precisas para todas as transações.
- Granularidade lote vs. unidade: Os sistemas cadastrais municipais podem operar no nível de lote fiscal, enquanto as transações de ITBI operam no nível de unidade individual. Um edifício de 200 apartamentos pode corresponder a 1 lote cadastral. Isso pode limitar o cruzamento direto em algumas cidades.
- Dados de referência: os valores são os informados em cada transação registrada. Use-os como referência dos preços praticados por bairro, rua e edifício; o M2Certo™ não avalia imóveis nem faz recomendação de compra ou venda.
O que é ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de propriedade de imóveis. Cada transação imobiliária — compra, venda, permuta, dação em pagamento — gera uma guia de ITBI que é registrada pela Secretaria Municipal da Fazenda.
Esses dados são públicos e disponibilizados pelas prefeituras sob a Lei de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/2011).
Quem responde pelo site
O M2Certo™ é operado por Mateus Cury. A responsabilidade editorial pelos textos, metodologia e análises publicados é de Mateus Cury.
Todo texto das páginas de bairro, rua e edifício é gerado a partir dos dados verificados de cada página — nunca de estimativas ou de conteúdo escrito por terceiros — e omitido quando a amostra é insuficiente. Erros podem ser reportados pelo processo descrito em Correções de dados; correções de processamento valem para todos os registros afetados.
Política de Privacidade
O M2Certo™ respeita a privacidade dos seus visitantes. Não exigimos cadastro e processamos apenas dados técnicos mínimos, com identificadores pseudonimizados para métricas e segurança. Consulte nossa Política de Privacidade completa para detalhes sobre cookies, consentimento, publicidade (Google AdSense) e seus direitos sob a LGPD.
Última atualização desta página: 14 de setembro de 2026
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