Calculadora de Financiamento Imobiliário

Simule parcelas SAC e PRICE, compare comprar com alugar + investir no prazo que você pretende ficar, e veja em que ponto a resposta muda.

Valor do imóvel (R$)

Entrada (R$)

Prazo (anos)

Juros efetivos a.a. (%) ?

Pretende ficar quantos anos? ?

Encargos do financiamento

TR a.m. (%) ?

MIP a.m. (%) ?

DFI a.m. (%) ?

Taxa mensal (R$) ?

Cenário comprar vs. alugar

Aluguel mensal (R$) ?

Auto: 0,5% do valor/mês (≈ média FipeZap)

Reajuste aluguel a.a. (%) ?

Valorização imóvel a.a. (%) ?

Condomínio (R$) ?

IPTU mensal (R$) ?

Manutenção/mês (R$) ?

ITBI (%) ?

Escritura + registro (%) ?

Garantia do aluguel (% do aluguel) ?

Benchmark investimento ?

Taxa bruta: —

Taxas de referência de 14/09/2026

Descontar IR (15%) ?

Ativo

Corretagem na venda (%) ?

IR na venda (ganho de capital) ?

Ativo

IPCA estimado a.a. (%) ?

Padrão: mediana do Focus para o ano seguinte

Calculando...

Parcela 1ª (SAC)

—

Renda mínima

—

Patrimônio compra

—

Patrimônio alugar

—

Por que esse resultado?

E se as premissas forem outras?

Diferença de patrimônio no horizonte escolhido (comprar − alugar) para outras combinações de valorização do imóvel e rendimento do investimento. Sua premissa está destacada.

Comprar vs. Alugar + Investir

Patrimônio líquido em cada cenário, ano a ano — o que sobraria se você vendesse o imóvel (menos dívida, corretagem e IR) ou resgatasse a carteira (menos IR) naquele ano.

Valor financiado

—

Taxa mensal

—

Prazo

—

SAC

1ª parcela—

Última—

Total pago—

Juros totais—

Renda (30%)—

PRICE

Parcela inicial—

Parcela final—

Total pago—

Juros totais—

Renda (30%)—

Amortização extra

Sistema

Estratégia

Aportes programados

Redução no total pago ?

—

Juros evitados

—

Prazo reduzido

—

Composição da parcela

Proporção de cada componente ao longo do financiamento.

Saldo devedor e parcela

Split de custos totais

Componente	Base	Com extra	Diferença

Ano	Desembolso comprar (acum.)	Desembolso alugar (acum.)	Imóvel	Dívida	Custos de venda	Líquido Compra	Carteira	Diferença

Desembolsos incluem condomínio e IPTU nos dois cenários (pagos por quem mora); eles não afetam a diferença de patrimônio.

Juros a.a.: Taxa de juros efetiva anual do contrato — a principal variável de custo. Os bancos informam duas taxas: a nominal (mensal × 12) e a efetiva (mensal composta por 12 meses). Use a efetiva aqui; o resumo mostra a nominal equivalente para conferir com a proposta.
TR (Taxa Referencial): Índice calculado pelo Banco Central que corrige o saldo devedor. Ficou zerada por anos, mas voltou a subir em 2022. Incide mensalmente sobre o saldo.
MIP (Morte e Invalidez Permanente): Seguro obrigatório que quita o saldo devedor caso o comprador faleça ou fique permanentemente inválido. Percentual sobre o saldo devedor; diminui ao longo do tempo.
DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Seguro obrigatório que cobre reparos ao imóvel financiado por sinistros como incêndio, alagamento ou desabamento. Incide sobre o valor de avaliação do imóvel, por isso é constante ao longo do contrato.
Taxa de Administração: Valor fixo mensal cobrado pelo banco pela gestão do contrato. Varia de R$ 0 (isenção promocional) a ~R$ 80 dependendo da instituição.
SAC vs. PRICE: No SAC, a amortização é constante e a parcela começa maior mas cai ao longo do tempo. No PRICE, a parcela base é fixa, mas paga-se mais juros no total.
CET (Custo Efetivo Total): Taxa que inclui todos os encargos (juros + TR + seguros + taxas). É a melhor métrica para comparar propostas entre bancos. Esta calculadora estima os componentes individualmente.
Amortização Extra: Pagamento adicional voluntário que reduz o saldo devedor mais rápido. Pode ser usada para reduzir o prazo (mantendo parcela) ou reduzir a parcela (mantendo prazo). No SAC, o banco recalcula a amortização como saldo corrigido ÷ meses restantes, por isso a TR não estica o prazo.
Horizonte: Ano em que o veredito comprar vs. alugar é lido. Comprar costuma perder nos primeiros anos (custos de compra e venda), ganhar no meio (alavancagem: você recebe a valorização do imóvel inteiro tendo pago só a entrada) e pode voltar a perder no longo prazo se a carteira render mais que o imóvel valoriza.
Corretagem e ganho de capital: Ao vender, o dono paga a comissão do corretor (padrão 6%) e IR de 15% sobre o ganho — venda menos corretagem menos custo de aquisição (preço, ITBI, registro e juros pagos no financiamento) — reduzido por 1/1,0035 a cada mês de posse (Lei 11.196/2005). A carteira de quem aluga paga 15% sobre o rendimento. Os dois lados são comparados líquidos.
Ponto de equilíbrio: A valorização anual do imóvel (ou o rendimento anual do investimento) em que os dois caminhos empatam no horizonte escolhido. Se a sua expectativa está longe desse ponto, o resultado é robusto; se está perto, qualquer premissa decide.

Fontes

As taxas de TR e seguros variam por banco/contrato/perfil. Esta calculadora gera estimativas para planejamento; o CET da proposta do banco é o número para comparar ofertas.

A regra de renda mínima usa referência de comprometimento de 30% da renda mensal.

Fora do escopo: financiamentos indexados ao IPCA ou à poupança, subsídios do Minha Casa Minha Vida e taxas pró-cotista, tabelas de MIP por idade, portabilidade e refinanciamento.

Perguntas frequentes sobre Calculadora de Financiamento

Qual a diferença entre SAC e PRICE?

No SAC, a amortização é constante e a parcela cai ao longo do tempo. No PRICE, a parcela base fica estável e a composição entre juros e amortização muda.

A calculadora considera CET, seguros e tarifas bancárias reais?

Ela gera uma estimativa. Você pode incluir um valor mensal adicional, mas o CET final depende das condições específicas de cada banco.

Como é calculada a renda mínima sugerida?

Usamos uma referência comum de comprometimento de até 30% da renda mensal. Para SAC, o cálculo usa a primeira parcela (mais conservadora).

Comprar ou alugar: como a calculadora decide?

Ela compara o patrimônio líquido dos dois caminhos no ano em que você pretende sair: vender o imóvel (descontando dívida, corretagem e IR sobre o ganho) ou resgatar a carteira de quem alugou e investiu a entrada, os custos de aquisição e a diferença mensal entre parcela e aluguel (descontando IR). O resultado depende sobretudo de duas premissas: quanto o imóvel valoriza e quanto o investimento rende. Por isso a página mostra em que ponto cada uma inverte a resposta e uma grade com outras combinações.

O que é o ganho de capital na venda do imóvel?

É a diferença entre o valor de venda (menos corretagem) e o custo de aquisição, que inclui o preço pago, ITBI, escritura, registro e os juros do financiamento. Sobre esse ganho incide IR de 15% (até R$ 5 milhões), reduzido por um fator que cresce com o tempo de posse (Lei 11.196/2005). Há isenção se o valor for reinvestido em outro imóvel residencial em até 180 dias (uma vez a cada 5 anos) ou se for seu único imóvel e a venda for de até R$ 440 mil.

Vale mais amortizar o financiamento ou investir a sobra?

Amortizar rende, isento de IR, o que o saldo devedor custaria: juros, correção pela TR e seguro MIP. Investir rende a taxa do título escolhido menos o IR. A calculadora mostra as duas taxas lado a lado; com juros de financiamento acima de 10% a.a., amortizar costuma ganhar de títulos públicos, mas só faz sentido se você já tem reserva de emergência.