A calculadora guarda os valores que eu digito?

Não. Os valores ficam só no seu navegador e não são enviados ao M2Certo. Ao recarregar a página, todos os campos voltam ao padrão.

A calculadora mostra se o banco vai aprovar o financiamento?

Não. Ela estima parcelas e custos e mostra quanto da renda a primeira parcela compromete. A aprovação e o limite de crédito dependem da análise de cada banco.

A calculadora considera o Minha Casa Minha Vida?

Não. Subsídios do Minha Casa Minha Vida e taxas para cotistas do FGTS estão fora do escopo da calculadora, assim como financiamentos corrigidos pelo IPCA ou pela poupança.

Por que a parcela do PRICE aumenta com o tempo na calculadora?

Porque a TR corrige o saldo devedor todo mês. Com TR acima de zero, a parcela do PRICE sobe ao longo do contrato. Com TR igual a zero, a parcela base fica estável.

Como usar a calculadora de financiamento imobiliário do M2Certo

Para usar a calculadora de financiamento imobiliário do M2Certo, abra a página da calculadora de financiamento. Preencha o valor do imóvel, a entrada, o prazo e os juros efetivos ao ano. As parcelas no SAC e no PRICE aparecem na hora. A mesma página compara comprar com alugar e investir, no ano em que você pretende sair do imóvel.

A calculadora é gratuita e não pede cadastro. Os valores que você digita ficam no seu navegador. Não há botão de calcular: cada mudança atualiza o resultado.

Como usar a calculadora de financiamento imobiliário, passo a passo

Os seis campos principais ficam no topo da página:

Informe o valor do imóvel. Use o preço que você pretende pagar.
Informe a entrada. Uma entrada igual ou maior que o valor do imóvel vira compra à vista, sem financiamento.
Escolha o prazo em anos. O campo aceita de 1 a 40 anos.
Digite os juros efetivos ao ano. Use a taxa efetiva da simulação do banco, e não a nominal. A calculadora converte a taxa para o mês e mostra a nominal equivalente no resumo.
Diga quantos anos pretende ficar. Esse horizonte define o ano em que a comparação entre comprar e alugar é lida.
Informe a renda familiar bruta, se quiser. O campo é opcional e mostra quanto da renda a primeira parcela compromete.

O bloco "Ajustar premissas" começa fechado. Abra-o para mudar encargos, aluguel, custos de compra e investimento.

O que ajustar em "Ajustar premissas"

As premissas se dividem em dois grupos. O primeiro trata dos encargos do financiamento:

TR a.m. (%): a Taxa Referencial, que corrige o saldo devedor todo mês.
MIP e DFI a.m. (%): os seguros obrigatórios. O MIP incide sobre o saldo devedor, e o DFI sobre o valor do imóvel.
Taxa mensal (R$): a taxa de administração cobrada pelo banco.

O segundo grupo monta o cenário de comprar contra alugar:

Aluguel mensal: começa em 0,5% do valor do imóvel por mês. Digite o aluguel de um imóvel parecido, se souber.
Reajuste do aluguel e valorização do imóvel: as duas taxas anuais que mais mudam o resultado.
Condomínio, IPTU e manutenção: IPTU e manutenção começam em uma estimativa automática. Ao digitar um valor, a estimativa deixa de acompanhar o preço do imóvel.
ITBI e escritura com registro: custos de compra, em percentual do valor. O padrão do ITBI é 3%, a alíquota padrão de São Paulo segundo a prefeitura.
FGTS na entrada: informe a parte da entrada paga com o FGTS. No cenário de aluguel, esse dinheiro continua no FGTS.
Benchmark do investimento: o título público usado como alternativa ao imóvel.

O benchmark muda sozinho quando você altera o prazo. Prazos acima de 15 anos escolhem o Tesouro IPCA+ mais longo. Confira o campo depois de mexer no prazo.

Como ler as parcelas no SAC e no PRICE

A seção "Detalhes do financiamento" mostra o valor financiado, a taxa mensal e o prazo em meses. Logo abaixo, dois cartões comparam os sistemas:

SAC: a amortização é constante e a parcela cai com o tempo. O cartão traz a 1ª e a última parcela, o total pago, os juros e a renda necessária.
PRICE: a parcela base fica estável, mas a TR a corrige todo mês. O cartão mostra a parcela inicial, a final, o total pago e os juros totais.

As parcelas já incluem os seguros MIP e DFI e a taxa mensal. Um exemplo ajuda a ler os cartões. Veja um imóvel de R$ 900 mil, com entrada de R$ 180 mil, 30 anos e juros de 10,5% ao ano:

Sistema	Primeira parcela	Última parcela
SAC	R$ 8.353	R$ 2.805
PRICE	R$ 6.669	R$ 8.562

O exemplo usa TR de 0,08% ao mês, MIP de 0,03%, DFI de 0,01% e taxa de R$ 25. No SAC, a parcela começa mais alta e termina bem menor. No PRICE, a parcela começa menor e sobe por causa da TR.

O gráfico "Composição da parcela" mostra quanto de cada parcela vai para amortização, juros, TR e encargos. A tabela "Split de custos totais" soma cada componente no contrato inteiro.

Como funciona a amortização extra

O bloco "Amortização extra" simula pagamentos além da parcela. Escolha o sistema, a estratégia e os aportes:

Escolha a estratégia. "Reduzir prazo" mantém a parcela e encurta o contrato. "Reduzir parcela" diminui as parcelas seguintes.
Monte os aportes. Cada linha pode ser mensal, pontual ou periódica, com valor e mês de início.
Leia o resultado. A página mostra a redução no total pago, os juros evitados e quantos meses o contrato encurta.

No exemplo acima, um aporte de R$ 1.000 por mês no SAC, com redução de prazo, encurta o contrato em 112 meses. Os juros evitados somam R$ 406.710. A redução no total pago não considera o valor do dinheiro no tempo, como avisa a própria página.

A linha "Amortizar ou investir a sobra?" compara a economia da amortização com o rendimento líquido do investimento de referência.

A página abre com um aporte mensal de R$ 1.000 já preenchido. Esse aporte também entra na comparação entre comprar e alugar. Remova a linha no botão "✕" se você não pretende amortizar.

Como ler o resultado de comprar ou alugar

O topo da página resume a comparação em uma frase, como "Em 10 anos, alugar e investir tende a gerar mais patrimônio". A calculadora compara o patrimônio dos dois caminhos no ano escolhido:

Patrimônio compra: o que sobraria ao vender o imóvel naquele ano, descontados dívida, corretagem e IR sobre o ganho.
Patrimônio alugar: o que sobraria ao resgatar a carteira de quem alugou e investiu, descontado o IR.

Quando a diferença fica abaixo de 10% do maior patrimônio, a frase diz que o resultado é próximo. Logo abaixo, a página mostra a valorização do imóvel e o rendimento do investimento em que a resposta se inverte. A grade "E se as premissas forem outras?" repete a conta para outras combinações dessas duas taxas.

Use esses pontos de virada para testar a sua expectativa. O resultado depende sobretudo de quanto o imóvel valoriza e de quanto o investimento rende.

Renda e comprometimento

Com a renda informada, aparece a linha "Comprometimento" com o percentual da renda que a 1ª parcela do SAC consome. A calculadora usa 30% da renda como referência. O texto fica amarelo acima de 30% e vermelho acima de 35%.

O campo "Renda mínima" mostra a renda que a 1ª parcela do SAC pede pela mesma referência de 30%.

O que a calculadora não faz

A calculadora estima custos para planejamento. Ela deixa de fora alguns pontos:

Aprovação de crédito: a página não calcula limite de financiamento nem aprova propostas.
CET do banco: a calculadora estima cada encargo separado. Para comparar ofertas, use o CET da proposta de cada banco.
Casos fora do escopo: financiamentos corrigidos pelo IPCA ou pela poupança, subsídios do Minha Casa Minha Vida, taxas para cotistas do FGTS, MIP por idade, portabilidade e uso do FGTS para amortizar.
Taxas ao vivo: os títulos de referência vêm do Tesouro Direto, a meta Selic do Banco Central e o IPCA esperado do Boletim Focus. A data dessas taxas aparece abaixo do campo do benchmark.
Simulações salvas: a página não guarda os valores. Ao recarregar, tudo volta ao padrão.

Para começar, abra a calculadora de financiamento com o valor e a entrada do imóvel que você está avaliando. Se ainda não tem um preço de referência, veja como consultar o histórico de vendas pelo endereço.