O histórico de vendas de um imóvel é público?

Sim. As prefeituras de São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Porto Alegre publicam os dados das guias de ITBI em portais de dados abertos. O M2Certo organiza esses registros por bairro, rua e prédio, sem cadastro e sem custo.

Por que o meu prédio não aparece na busca?

Um prédio ganha página própria a partir de cinco transações registradas. Com menos registros, as vendas aparecem na tabela da página da rua. Confira também se a cidade certa está aberta e tente buscar pelo CEP seguido do número.

Consigo ver por quanto foi vendido um apartamento específico?

A tabela mostra cada transação do prédio com data, valor e área construída. O número do apartamento não aparece. A área e a data ajudam a reconhecer vendas de unidades parecidas com a que você procura.

Com que frequência os dados são atualizados?

O M2Certo atualiza cada cidade depois que a prefeitura publica novos arquivos. São Paulo atualiza os seus todo mês, com os dados do mês anterior. O resumo de cada página informa o último mês disponível.

Como consultar o histórico de vendas de um imóvel pelo endereço

Para consultar o histórico de vendas de um imóvel pelo endereço, use a busca do M2Certo. Digite a rua e o número do prédio e escolha a sugestão do edifício. A página do prédio lista cada transação registrada naquele número. Cada linha traz a data, o valor, a área construída e o tipo de imóvel. A consulta é gratuita, não exige cadastro e funciona em São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Porto Alegre.

Os registros vêm das guias de ITBI que as prefeituras publicam em dados abertos. O ITBI é o imposto municipal pago quando um imóvel muda de dono. Ele vale para compras e outras transferências pagas entre pessoas vivas. O histórico de um endereço é, portanto, a lista das guias de ITBI daquele endereço.

Como consultar o histórico de vendas pelo endereço, passo a passo

Abra a cidade certa. Use o menu "Cidades", no topo da página. A busca procura apenas na cidade que está aberta.
Digite a rua e o número do prédio. Por exemplo, "Rua Paim, 420". A lista de sugestões mostra o edifício e o total de transações registradas nele.
Clique na sugestão do edifício. Você chega à página do prédio, como a do edifício da Rua Paim, 420, em São Paulo.
Escolha a rua quando não souber o número. A página da rua reúne as transações de todos os números e lista os prédios que têm página própria.
Busque pelo CEP quando não lembrar o nome da rua. O CEP leva à rua. O CEP seguido do número, separados por espaço, leva ao prédio.
Aperte Enter sem escolher uma sugestão para ver a página de resultados da busca.

Um prédio ou uma rua ganha página própria quando acumula pelo menos cinco transações. Endereços com menos registros continuam visíveis na tabela da rua e nos resultados da busca.

O que a página do edifício mostra

A página do edifício organiza o histórico em blocos. Os principais são estes:

Perfil do edifício: em São Paulo, ano de construção, andares, unidades e faixa de área. Os dados vêm do cadastro do IPTU.
Tabela de transações: uma linha por transação registrada. Clique no título de uma coluna para ordenar a tabela por ela.
Valores medianos: a mediana dos últimos 12 e dos últimos 6 meses, com o número de transações usadas ao lado.
Gráficos: tendência de valores, volume por ano, tipos de transação e tipos de imóvel.
Outros edifícios na mesma rua: cada um com o seu total de transações e um link para a sua página.

Confira o número de transações ao lado de cada mediana. Com poucas vendas, a mediana muda muito de um mês para o outro.

Como ler cada linha da tabela

Cada coluna da tabela de transações tem um significado próprio:

Data: em São Paulo, é a data da escritura ou do contrato que formalizou a transação. Segundo a prefeitura, ela independe da data do registro em cartório e da aprovação do financiamento. Em Porto Alegre, a coluna se chama "ITBI pago em" e mostra a data do pagamento do imposto.
Imóvel: o tipo do imóvel transmitido, como apartamento, casa, terreno, comercial ou garagem.
Valor: o número muda de sentido conforme a cidade, como mostra a tabela da próxima seção.
Área constr. (m²): a área construída registrada para o imóvel. Em São Paulo, ela vem do cadastro do IPTU da prefeitura. Ela não é a área privativa. Antes de comparar com um anúncio, confira qual área o anúncio informa.
R$/m²: o valor dividido pela área construída. A coluna fica vazia quando a área falta ou tem 10 m² ou menos.
Tipo: a natureza da transação, como compra e venda, cessão de direitos, dação em pagamento ou arrematação em leilão. Só a prefeitura de São Paulo publica esse campo.

Em Porto Alegre, algumas linhas trazem etiquetas. "Parcial 50%" marca a transmissão de apenas metade do imóvel, e o valor dessa linha não serve de referência para o imóvel inteiro. "3 unidades" marca uma guia que transmitiu várias unidades juntas. Clique na etiqueta para ver quais. A marca "não comparável" indica que o valor por m² daquela guia não entra em comparações.

Em São Paulo, unidades de prédios novos que ainda não têm IPTU próprio aparecem com uma fração mínima do terreno, como 0,01%. Nessas linhas, a área registrada pode ser a do empreendimento inteiro. O valor por m² delas sai muito baixo e não serve de comparação. O artigo sobre registros com valor muito baixo explica esse e outros casos.

O que o valor significa em cada cidade

O histórico das quatro cidades tem o mesmo formato, mas a coluna de valor guarda números de naturezas diferentes:

Cidade	O que a coluna de valor mostra
São Paulo	Valor da transação declarado pelo contribuinte na guia de ITBI
Belo Horizonte	Valor da transação declarado na guia de ITBI
Recife	Valor de avaliação do imóvel publicado pela prefeitura
Porto Alegre	Base de cálculo do ITBI, avaliada pela prefeitura

Em São Paulo e Belo Horizonte, o valor é o informado à prefeitura por quem pagou o imposto. Em Recife e Porto Alegre, o valor publicado é uma avaliação do imóvel feita pela prefeitura. O resumo de cada página repete essa definição. O guia o valor do ITBI é o preço do imóvel? detalha as diferenças.

O que o histórico de vendas não mostra

O histórico reúne as guias de ITBI. Por isso, algumas informações ficam de fora:

Heranças e doações: elas pagam o ITCMD, um imposto estadual, e não geram guia de ITBI, segundo a Prefeitura de São Paulo.
Nomes: o M2Certo não exibe nomes de compradores ou de vendedores.
O apartamento exato: a tabela identifica o prédio pelo número na rua. A área e a data ajudam a reconhecer unidades parecidas.
Vendas mais recentes: cada prefeitura publica os dados com algumas semanas ou meses de atraso. O resumo da página informa o último mês disponível.
Imóveis rurais e parcelamentos em São Paulo: os arquivos oficiais da capital paulista deixam de fora imóveis rurais e guias pagas pelo Programa de Parcelamento Incentivado (PPI).
O estado do imóvel: a guia não descreve reforma, conservação ou mobília.

Como usar o histórico antes de fazer uma proposta

O histórico serve de referência para comparar o preço pedido com vendas registradas no mesmo endereço. Siga esta ordem:

Filtre as vendas comparáveis. Escolha o tipo de imóvel que você procura. Em São Paulo, escolha também "Compra e venda" no filtro Transação.
Limite o período. Preencha os campos "De" e "Até" para ver apenas os últimos anos.
Compare áreas parecidas. Ordene a tabela pela área e olhe as unidades próximas da área do imóvel anunciado.
Conte quantas vendas sobraram. Com poucas vendas no prédio, abra a página da Rua Paim ou a da sua rua para ampliar a amostra. Prédios da mesma rua podem ter idade e padrão diferentes.
Compare com o preço pedido. Uma diferença grande pede explicação: andar, reforma, vaga ou a data da venda.

O M2Certo não avalia imóveis nem recomenda compra ou venda. O histórico mostra o que foi registrado e ajuda você a fazer perguntas melhores ao corretor ou ao vendedor.

Encontrou um erro no histórico?

Use o botão "Reportar erro nos dados", no fim da página do edifício. Você também pode escrever pelo canal de correções. As correções de processamento valem para todos os registros afetados.

Para começar, abra a cidade do imóvel e digite a rua e o número do prédio que você está avaliando.