O valor do ITBI é o preço do imóvel? Como ler o registro

O valor do ITBI é o preço do imóvel? Depende da cidade e de qual valor da guia você está olhando. Em São Paulo e Belo Horizonte, o M2Certo mostra o preço declarado pelo comprador na guia de ITBI. Em Recife e Porto Alegre, mostra uma avaliação do imóvel feita pela prefeitura.

O imposto é cobrado sobre outro número, a base de cálculo, que pode ser maior que o valor declarado. Este guia explica os três valores de uma guia e o que cada cidade publica. No fim, mostra como ler um registro.

Os três valores de uma guia de ITBI

Uma guia de ITBI pode trazer três valores diferentes:

• Valor da transação: o preço que o comprador declara. A planilha de São Paulo o define como o "valor econômico que está sendo dado pela aquisição do imóvel".
• Valor de referência da prefeitura: uma estimativa do valor do imóvel feita pelo município. Em São Paulo, ele se chama valor venal de referência.
• Base de cálculo: o valor sobre o qual o imposto incide. Em São Paulo, a alíquota padrão do ITBI é 3%, segundo a prefeitura.

Os três podem coincidir. Quando divergem, a guia registra o preço declarado de um lado e o valor tributado de outro.

O valor do ITBI é o preço do imóvel em cada cidade?

Cada prefeitura publica um conjunto diferente de valores nos seus dados abertos. O M2Certo exibe um deles por cidade:

Os campos vêm dos dicionários de dados de cada prefeitura. Recife e Porto Alegre não publicam o preço declarado pelo comprador. Por isso, o M2Certo mostra a avaliação nessas duas cidades e avisa no resumo de cada página. A seção de limitações dos dados resume as diferenças.

Como São Paulo chega à base de cálculo

Em São Paulo, a base de cálculo é o maior valor entre o valor declarado e o valor venal de referência. A regra aparece nas perguntas frequentes e na página de cálculo do ITBI da prefeitura. Na planilha oficial, o sistema calcula a base comparando o valor declarado com a referência proporcional à parte transmitida.

Isso explica por que um registro paulista pode ter imposto calculado sobre um valor maior que o declarado. O M2Certo exibe o valor declarado, que é o preço informado pelo comprador. A base de cálculo fica registrada na guia, mas não aparece na tabela.

O contribuinte que discorda do valor venal de referência pode pedir uma avaliação especial à prefeitura. O pedido serve para quem entende que a referência ficou acima do valor de mercado do imóvel.

A discussão sobre o valor de referência

A regra do maior valor está em discussão nos tribunais. Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1113, em um recurso de São Paulo. A tese tem três pontos:

1. A base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não depende da base do IPTU.
2. O valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com o valor de mercado. A prefeitura só pode afastá-lo em processo administrativo próprio.
3. O município não pode fixar antes a base do ITBI com um valor de referência definido por ele mesmo.

Em 4 de outubro de 2026, a página do tema no STJ indicava recurso extraordinário pendente no Supremo Tribunal Federal. Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 reescreveu o artigo 38 do Código Tributário Nacional. O valor venal passou a ser estimado por critérios técnicos e pode ser contestado pelo contribuinte com uma avaliação contraditória.

Na mesma data, as páginas da Prefeitura de São Paulo ainda descreviam a regra do maior valor. Este guia descreve as regras como estavam publicadas no dia do acesso e não substitui orientação jurídica.

Belo Horizonte, Recife e Porto Alegre

As outras três capitais seguem regras próprias:

• Belo Horizonte: a Lei 11.530/2023 diz que o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser o valor de mercado. A prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo. Os dados abertos trazem o valor declarado e a base de cálculo, e a base pode ser maior.
• Recife: os dados abertos trazem só o "valor de avaliação do imóvel". Segundo a prefeitura, o valor da transação é considerado. Se ele diferir muito do valor de mercado, a prefeitura apresenta um novo valor, que pode ser contestado.
• Porto Alegre: a base de cálculo é o valor do imóvel no momento da estimativa fiscal feita pela prefeitura. O contribuinte tem 30 dias para contestar a base depois da liberação da guia. Os dados abertos trazem só essa base.

Por isso, as medianas de Recife e de Porto Alegre não se comparam diretamente com as de São Paulo e Belo Horizonte. Os números medem coisas diferentes.

Quando o valor declarado fica abaixo do preço combinado

Um valor declarado pode ficar abaixo do preço que comprador e vendedor combinaram. O Código Tributário Nacional prevê essa situação no artigo 148. A autoridade fiscal arbitra o valor sempre que as declarações do contribuinte "não mereçam fé", com direito a contestação.

A lei paulista do ITBI também prevê o arbitramento da base quando a prefeitura não concorda com o valor declarado. Em nota de 2014, a prefeitura explicou o efeito de uma declaração muito baixa: o valor venal de referência passa a ser a base. O campo de valor declarado, porém, continua com o número informado.

Para quem consulta o histórico, a lição é prática. Uma linha isolada pode trazer um valor fora do padrão, e o artigo sobre registros com valor muito baixo mostra os casos mais comuns. Compare várias vendas do mesmo prédio e da mesma rua antes de tirar conclusões.

Como ler um registro de ITBI no M2Certo

Siga estes passos ao abrir a página de um endereço:

1. Confirme o que o valor representa. O resumo de cada página informa se o valor é o declarado ou a avaliação da prefeitura.
2. Compare dentro da mesma cidade. Valores declarados e avaliações municipais medem coisas diferentes.
3. Lembre da base de cálculo em São Paulo. O imposto pode ter sido cobrado sobre um valor maior que o exibido.
4. Olhe o conjunto de vendas. Use várias transações comparáveis e desconfie de uma linha muito acima ou muito abaixo das demais.

Para praticar, veja como consultar o histórico de vendas pelo endereço e abra a página de um prédio que você conhece.