Por que uma transação imobiliária aparece com valor tão baixo?

Por que uma transação imobiliária aparece com valor tão baixo no histórico de ITBI? Quase sempre, a linha registra algo diferente da venda de um imóvel inteiro. Pode ser uma vaga de garagem, uma fração, a cessão de um contrato, a quitação de uma dívida, um leilão ou a entrada do imóvel numa empresa.

Cada caso deixa uma marca no registro. Antes de usar uma venda barata como referência, confira as colunas Imóvel e Tipo da tabela de transações.

Comece pelas colunas Imóvel e Tipo

A coluna Imóvel mostra o que foi transmitido: apartamento, casa, terreno, comercial, garagem ou outros. A coluna Tipo mostra a natureza da transação, como compra e venda ou dação em pagamento. Só a prefeitura de São Paulo publica a natureza da transação.

Uma garagem, ou uma transação de outro tipo que não "Compra e venda", raramente serve de comparação para um apartamento. Na página do edifício da Rua Paim, 420, em São Paulo, aparecem os dois casos entre as vendas de apartamentos.

Quando a transação aparece com valor tão baixo: os casos comuns

Os casos abaixo seguem as regras da Prefeitura de São Paulo, que publica a natureza de cada transação. Nas outras capitais, o valor também pode refletir esses casos, mas a tabela não identifica a natureza.

Vaga de garagem vendida separadamente

Uma vaga com cadastro próprio no IPTU tem a sua própria declaração de ITBI, segundo a Prefeitura de São Paulo. A venda da vaga vira uma linha separada, com valor de vaga. Na tabela, ela aparece com Imóvel "Garagem".

Venda de parte do imóvel

Uma guia pode transmitir só uma parte do imóvel, como metade dele. O valor declarado corresponde a essa parte. Em Porto Alegre, a tabela marca esses casos com a etiqueta "Parcial", seguida do percentual. Nas outras cidades, um valor perto da metade das vendas vizinhas é um indício de fração.

Unidade nova sem IPTU próprio

Em São Paulo, um apartamento novo pode ser vendido antes de ganhar inscrição própria no IPTU. Nesse caso, a guia informa como proporção transmitida a fração do condomínio, como 0,01% do terreno. O valor da transação costuma ser o preço da unidade.

O problema aparece na área. A área construída vem do cadastro do IPTU, que ainda descreve o lote inteiro. O valor por m² dessa linha fica muito baixo, às vezes em poucas dezenas de reais, e não serve de comparação.

Cessão de direitos em imóvel na planta

A cessão de direitos é o repasse de um contrato de compra ainda não concluído. Em São Paulo, o ITBI incide só sobre o valor pago nessa cessão, segundo a prefeitura. O saldo que o novo comprador ainda vai pagar à construtora fica fora da base.

Por isso, uma cessão pode aparecer com uma fração do preço do apartamento. Na tabela, o Tipo é "Cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda".

Dação em pagamento

A dação em pagamento é a entrega de um imóvel para quitar uma dívida. Na declaração de São Paulo, o campo de valor pede o valor da dívida que está sendo quitada. Esse valor pode ficar longe do preço que o imóvel teria numa venda comum.

Arrematação em leilão

Em São Paulo, o valor de um imóvel arrematado em leilão é o valor da arrematação, salvo arbitramento pela prefeitura. A regra vale para arrematações formalizadas a partir de 30 de março de 2023. O lance vencedor segue a dinâmica do leilão e pode ficar abaixo das vendas da vizinhança.

Integralização de capital

A integralização de capital é a transferência de um imóvel para o capital de uma empresa. A Lei 9.249/1995 permite que pessoas físicas façam essa transferência pelo valor da declaração de bens no Imposto de Renda. Esse valor pode estar muito abaixo do preço atual do imóvel.

Permuta

Na permuta, duas partes trocam imóveis. Cada parte faz a sua declaração, e o campo de valor recebe o valor declarado na escritura para o imóvel recebido.

Valor declarado abaixo do combinado

Uma compra e venda comum também pode ter valor declarado abaixo do preço combinado. A prefeitura pode contestar o valor e arbitrar a base de cálculo do imposto. O artigo sobre o valor do ITBI e o preço do imóvel explica as regras de cada cidade.

Erro no registro

Um valor também pode estar errado na origem ou no processamento. Nesse caso, a melhor saída é avisar.

Como o M2Certo trata esses casos

Todos os registros continuam visíveis na tabela, porque o histórico mostra tudo o que a prefeitura publicou. As medianas seguem regras para reduzir comparações indevidas:

• Garagens: ficam fora das medianas nas quatro cidades.
• Natureza da transação: em São Paulo, as medianas consideram só compras e vendas.
• Porto Alegre: guias marcadas como não comparáveis, como vendas parciais e de vagas, ficam fora das medianas.
• Área pequena: o valor por m² só é calculado quando a área passa de 10 m².

A seção de limitações dos dados descreve os demais cuidados.

Checklist antes de usar uma venda barata

Siga esta ordem ao encontrar um valor muito abaixo dos vizinhos:

1. Veja a coluna Imóvel. Garagem e terreno não se comparam com apartamento.
2. Veja a coluna Tipo, em São Paulo. Fora de "Compra e venda", a linha segue outra regra de valor.
3. Confira a área. Uma área de milhares de metros num apartamento indica o lote inteiro.
4. Compare com as vendas vizinhas. Um valor perto da metade pode ser uma fração do imóvel.
5. Reporte o que parecer erro. Use o botão "Reportar erro nos dados" ou o canal de correções.

Para aplicar o checklist, veja como consultar o histórico de vendas pelo endereço e abra a página de um prédio.