De onde vêm os dados do M2Certo?

Os dados são extraídos dos registros públicos de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) da Prefeitura de São Paulo — Secretaria Municipal da Fazenda, disponibilizados sob a Lei de Acesso à Informação.

Os valores de transação do M2Certo são confiáveis?

Os valores refletem os montantes declarados pelos contribuintes para fins de cálculo do ITBI. É conhecida a prática de subfaturamento no mercado imobiliário brasileiro, onde o valor declarado pode ser inferior ao valor real da transação. Recomendamos usar os dados como referência para tendências e comparações, não como valores absolutos.

O M2Certo tem dados de valor por metro quadrado?

Sim. Aproximadamente 92,5% das transações possuem informação de área construída (declarada pelo contribuinte no ITBI), permitindo o cálculo de valor por m². Adicionalmente, cruzamos com dados do IPTU para obter áreas oficiais verificadas pela prefeitura.

Quantos bairros e ruas o M2Certo cobre?

O M2Certo cobre 140 bairros e 37.196 ruas de São Paulo, com 2.600.181 transações registradas de junho/1994 a janeiro/2026.

Como funciona a normalização de endereços?

Os endereços passam por um pipeline de normalização que inclui: padronização de abreviações (R., Av., Al.), remoção de acentos e caracteres especiais, normalização de bairros para nomes canônicos (141 bairros oficiais e tradicionais), e validação por CEP. A cobertura de normalização de bairros é de 99,98%.

Sobre o M2Certo — Metodologia, Dados e Limitações

O que é o M2Certo?

O M2Certo é uma plataforma pública e gratuita que disponibiliza dados reais de transações imobiliárias registradas no Brasil, baseada em informações oficiais de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Nosso objetivo é trazer transparência ao mercado imobiliário brasileiro, permitindo que qualquer pessoa consulte o histórico de preços praticados em um edifício, rua, bairro ou região — com dados verificáveis e atualizados.

Cobertura dos dados de São Paulo

O M2Certo possui a maior base pública de transações imobiliárias de São Paulo:

2.600.181

transações

140

bairros

37.196

ruas

36.695

edifícios

Período: junho/1994 a janeiro/2026
92,5% das transações possuem área construída (valor por m² disponível)
99,98% dos endereços normalizados para bairros canônicos
92,4% das transações vinculadas ao cadastro IPTU (perfil do edifício)

Metodologia de coleta e processamento

Os dados passam por um pipeline automatizado de 5 etapas:

Download: As planilhas de ITBI são obtidas diretamente do portal da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, conforme publicação oficial.
Limpeza: Remoção de registros duplicados, correção de formatos de data, valores e endereços.
Normalização: Padronização de nomes de ruas (abreviações, acentos), números de imóveis, CEPs e bairros. Os 29 mil valores brutos de bairro são mapeados para 141 bairros canônicos (96 distritos oficiais + 45 bairros tradicionais).
Enriquecimento: Cruzamento com IPTU (cadastro de 3,9 milhões de imóveis), GeoSampa (1,5 milhão de lotes fiscais), CNEFE 2022 (censo IBGE) e dados de amenidades (metrô, escolas, hospitais, parques).
Armazenamento: Os dados são consolidados em um banco SQLite com índices otimizados para consultas rápidas.

Fontes de dados

ITBI — Secretaria Municipal da Fazenda: Registros de transações imobiliárias publicados sob a Lei de Acesso à Informação.
IPTU — GeoSampa TPCL: Cadastro tributário de imóveis (ano de construção, andares, tipo de uso, padrão construtivo, área construída por unidade).
GeoSampa — Lotes Fiscais: Dados georreferenciados de lotes fiscais da cidade de São Paulo (área do terreno, tipo de uso, coordenadas).
GeoSampa — Equipamentos Urbanos: Localização de estações de metrô, escolas, hospitais e parques para cálculo de proximidade.
CNEFE 2022 — IBGE: Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos do Censo 2022, usado para georreferenciamento de endereços.

Frequência de atualização

Os dados são atualizados conforme a publicação oficial pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. A prefeitura publica novas planilhas de ITBI periodicamente. Após cada publicação, os dados são processados pelo pipeline automatizado e incorporados à plataforma.

Última transação registrada: 2026-01-06

Limitações detalhadas dos dados

Subfaturamento: Os valores declarados nas transações de ITBI podem ser inferiores ao valor real da transação. Essa é uma prática conhecida no mercado imobiliário brasileiro, onde compradores e vendedores declaram valores menores para reduzir o imposto. Os dados do M2Certo refletem os valores declarados, não necessariamente os valores de mercado.
Área construída: 92,5% das transações possuem área construída declarada pelo contribuinte no ITBI. Para os demais 7,5%, o valor por m² não pode ser calculado. As áreas declaradas no ITBI podem diferir das áreas oficiais do IPTU. Quando disponível, cruzamos com o cadastro IPTU para oferecer áreas verificadas pela prefeitura.
Georreferenciamento: A localização dos imóveis é baseada em CEP (precisão de zona postal, tipicamente 3-5 quarteirões) e dados do CNEFE 2022 (coordenadas de edifício). Não possuímos coordenadas GPS precisas para todas as transações.
Granularidade lote vs. unidade: O sistema cadastral do GeoSampa opera no nível de lote fiscal, enquanto as transações de ITBI operam no nível de unidade individual. Um edifício de 200 apartamentos corresponde a 1 lote no GeoSampa. Isso limita o cruzamento direto a cerca de 11% das transações.
Dados de referência: Use os valores como referência para tendências e comparações entre bairros, ruas e edifícios — não como valores absolutos de mercado para tomada de decisão de compra ou venda.

O que é ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de propriedade de imóveis. Cada transação imobiliária — compra, venda, permuta, dação em pagamento — gera uma guia de ITBI que é registrada pela Secretaria Municipal da Fazenda.

Esses dados são públicos e disponibilizados pelas prefeituras sob a Lei de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/2011).